Các dự án bất động sản "ma"
Trong 9 tháng năm 2022, lực lượng Cảnh sát Kinh tế đã tiếp nhận 441 đơn, trong đó có 377 đơn liên quan đến lĩnh vực đất đai, chiếm tỷ lệ 85,4%.
Từ kết quả tiếp nhận, xử lý các tin báo, tố giác tội phạm có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản trên lĩnh vực đất đai, lực lượng Cảnh sát Kinh tế đã khởi tố 14 vụ án, 12 bị can. Điển hình như vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại Công ty Đất Việt, Công ty Điền Phú Phát, Công ty Phước Điền, Công ty VHO, Công ty Farms Land, Công ty Đông Bình Dương, Công ty Thăng Long Real…
Qua công tác giải quyết tin báo, tố giác tội phạm và kiến nghị khởi tố, công tác điều tra các vụ án, Cơ quan Cảnh sát điều tra nhận thấy có nhiều thủ đoạn tinh vi nổi lên.
Đối với đất không thuộc diện quy hoạch, các đối tượng hoặc doanh nghiệp thu gom đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất trồng cây lâu năm ở các địa bàn "sốt" đất nhưng không thực hiện các thủ tục pháp lý làm chủ đầu tư dự án theo quy định, mà tự lập "dự án" rồi phân lô, tách thửa, tự ý xây dựng cơ sở hạ tầng (thường gọi dự án ma), hay các đối tượng thực hiện phân lô, tách thửa đất không phải là đất ở, không được quy hoạch là đất ở.
Bắt tạm giam Tổng giám đốc Công ty bất động sản Đông Nam Bộ chiếm đoạt 1,6 tỷ đồng của khách hàng
Sau đó sử dụng pháp nhân công ty do các đối tượng thành lập hoặc ký hợp đồng với các công ty môi giới bất động sản quảng cáo sai sự thật, chào bán dưới nhiều hình thức (qua sàn giao dịch, rao bán trên Facebook, Zalo hoặc điện thoại trực tiếp cho khách hàng để chào bán đất…) và ký hợp đồng chuyển nhượng với nhiều lựa chọn như thanh toán toàn bộ để nhận đất (thực tế không có đất), hay thanh toán theo tiến độ nêu trong hợp đồng và cam kết đến hạn hợp đồng sẽ bàn giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khách hàng sẽ bán lại đất cho công ty và nhận lại khoản tiền thanh toán cùng mức lãi suất hấp dẫn,… Hoặc phân lô, tách thửa đúng quy định về diện tích đất nông nghiệp, nhưng đất đã tách thửa không được quy hoạch là đất ở mà các đối tượng vẫn cam kết các thửa đất đã được phân lô được phép xây dựng nhà ở, công trình...
Trường hợp sau khi bán, khách hàng đòi bàn giao đất, giao chứng nhận quyền sử dụng đất thì cố tình kéo dài thời gian, thỏa thuận chi trả một phần tiền phạt chậm bàn giao hoặc ký phụ lục hợp đồng cam kết nhằm tiếp tục tạo lòng tin... Điển hình là vụ án "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" xảy ra tại Công ty Cổ phần thương mại dịch vụ xây dựng đầu tư và phát triển địa ốc Bình Dương City Land với thủ đoạn thành lập 03 công ty thành viên và thu gom đất nông nghiệp ở các địa phương, như: Xã Lai Hưng, huyện Bàu Bàng; xã Phước Hòa, huyện Phú Giáo và xã Thanh An, huyện Dầu Tiếng, tự vẽ dự án không có thật, phân lô, tách thửa và ký hơn 420 hợp đồng chuyển nhượng đất để chiếm đoạt số tiền trên 160 tỷ đồng,…
Đối với đất thuộc diện quy hoạch, chủ đầu tư tự ý xây dựng, ký hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn nhưng thực tế là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thu tiền của khách hàng khi dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý. Chủ sở hữu đất lợi dụng làm thủ tục tách thửa cho các thành viên trong gia đình nhưng thực chất là ủy quyền cho doanh nghiệp tách thửa bán nền, khiến người mua có nguy cơ gặp rủi ro vì pháp lý không rõ ràng.
Ngăn chặn hành vi tự ý phân lô, tách thửa, bán nền trái quy định
Thời gian gần đây, tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai tiếp tục tái diễn, nhất là ở các huyện Bàu Bàng, Dầu Tiếng, Phú Giáo...
Nguyên nhân chính là do sự thiếu hiểu biết, thiếu thông tin, ham lợi của người mua đất. Trong khi đó hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, xây dựng còn sơ hở, bất cập, chồng chéo, chưa thống nhất, nhất là việc cho phép phân lô, tách thửa đối với từng loại đất, kể cả đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp và sự buông lỏng quản lý, giám sát ngay từ chính quyền cấp cơ sở, thậm chí có dấu hiệu tiếp tay cho sai phạm.
Công tác phát hiện, xử lý hành vi lừa đảo trên lĩnh vực đất đai hiện nay gặp khó khăn do các "dự án ma" và khu phân lô, bán nền được thực hiện tự phát ở các địa phương như Dầu Tiếng, Bàu Bàng, Phú Giáo, tỉnh Bình Dương hoặc Chơn Thành, Đồng Phú, tỉnh Bình Phước… Trong khi đó hoạt động quảng cáo, rao bán lại tập trung ở các sàn giao dịch bất động sản tại các địa phương khác như: TP. Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An, thị xã Bến Cát hoặc diễn ra trên Facebook, Zalo.
Để chủ động nắm tình hình và thực hiện tốt hơn nữa công tác đấu tranh phòng, chống tội phạm trong lĩnh vực đất đai, Cơ quan Cảnh sát điều tra, Công an tỉnh sẽ tập trung thực hiện đồng bộ, quyết liệt các giải pháp. Theo đó, tiếp tục thực hiện có hiệu quả các kế hoạch chuyên đề phòng chống tội phạm, vi phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn tỉnh.
Đẩy nhanh tiến độ kiểm tra, giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm và kiến nghị khởi tố; công tác điều tra, xử lý các vụ án liên quan đến lĩnh vực đất đai. Triển khai các biện pháp nghiệp vụ nắm chắc về các dự án, việc quản lý, sử dụng đất đai, quy hoạch, cấp phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, nắm tình hình hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc mua bán, chuyển đổi các dự án có dấu hiệu vi phạm, nhất là các dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, các "dự án ma" ngay từ cấp cơ sở xã, phường, thị trấn…
Cùng với các giải pháp trên, cần rà soát những sơ hở, bất cập trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai, đô thị để tham mưu đề xuất, kiến nghị sủa đổi, bổ sung nhằm ngăn chặn vi phạm, tội phạm; thông tin, tuyên, truyền rộng rãi, công khai, minh bạch các dự án đã được cấp phép ở địa phương để người dân được tiếp cận nguồn thông tin chính thống và cảnh báo những dự án có dấu hiệu lừa đảo để nâng cao cảnh giác, phòng ngừa, ngăn chặn.
Lực lượng Công an tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chuyên môn (ngành Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn...) tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện dự án, sử dụng đất đai, cấp phép xây dựng... để phát hiện, xử lý vi phạm liên quan đến công tác quản lý, quy hoạch và triển khai các dự án. Trường hợp đủ căn cứ sẽ đề xuất đình chỉ, thu hồi dự án và chuyển cơ quan điều tra xử lý các vụ việc có dấu hiệu tội phạm.